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2020-05-07 14:06栏目:永利资讯

2016年在香洲区法院的一场司法拍卖中以264万元拍得房产,至今却未能过户?日前,竞拍当事人于东平向南都反映了自己的遭遇。因为这场拍卖,自己背负债务,生活陷入困境。而该案的第三人,房产的实际使用者王女士也喊冤叫屈,认为自己不存在断供故意,甚至已经付清所欠银行房贷本金,却依然被拍卖房产。2019年7月,在记者采访过程中,香洲区法院宣布对该事件中2015年银行起诉业主“断供”一案经审查做出了再审决定,该事件的官司仍未结束。

一场表面看起来寻常的司法拍卖,究竟遭遇了哪些问题?如今多方利益受损的局面,如何破局?南都记者对此展开了调查。

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拍卖后过户难

2016年7月13日,珠海市香洲区吉大永发大厦三楼,一场寻常的拍卖会正在举行,拍卖标的中,有一套位于珠海主城区上佳地段的房产。时年26岁的于东平是珠海某银行的职员,正在积极准备,参与这场拍卖角力。此前,他准备在珠海买房,机缘之下,发现这一套价格低、位置好的房产资源,并与家人商量后提交拍卖保证金。此次拍卖已是这套房产的第二次拍卖,相比第一次拍卖,折价了20%,使得这一房产更具吸引力。

经过一番竞价,于东平以264万元的价格成功竞得,在《拍卖成交确认书》上,这一房产最终支付的价格还包含了11万余元的佣金,总金额为275.92万元。《拍卖成交确认书》上还注明,买受人应该在2016年7月23日前,支付扣除20万保证金外的余款255.92万元。于东平回忆,竞买成功后,全家人都为此兴奋,所购房屋面积较大,正好可以将家中年迈的老人接来珠海养老,这也是此前家人全力支持购房的核心所在。

原以为,接下来的就是交钱过户。不过,在拍卖成功后,于东平却接到工作人员电话,对方表示,由于执行案出现了第三人异议,为避免于东平损失,建议其暂时不要付清尾款。对此,于东平回忆,他当时要求法院方面出具一份情况说明,写清如有违反《拍卖成交确认书》中约定付款日期仍未付款,不能算作自己一方违约,法院或拍卖方将不会因此追究违约责任。不过,这一书面说明对方表示无法出具。最终,于东平仍按期付清了尾款。

付清尾款后,于东平便持拍卖确认书,前往法院执行局,要求将自己所拍得的房产过户。而此时,法院方面明确告知,因为存在异议,无法出具《协助执行通知书》等协助过户。

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房产系“断供”后被拍卖

为何会遇到异议?记者梳理该案相关法律文书发现,异议由涉案房产业主王某章和第三人王女士提出。在该案中,王某章系涉案房产房产证上的产权所有人,王女士则主张自己是借用王某章名义买房,自己是该房的实际产权所有人。

2015年1月,珠海某银行前往香洲区法院起诉,王某章在该银行贷款购房,但已经“断供”,申请法院对王某章名下抵押房产采取财产保全措施,并要求对方还款。

裁判文书显示,该案中被告王某章并未答辩,也未向法庭提供证据。最终,香洲区法院判决确认双方《个人住房抵押贷款合同》于2015年5月3日解除;同时,王某章需于判决发生法律效力之日起七日内偿还借款人民币本金1194868.9元及借款利息,另还需赔偿律师代理费。判决还确认银行对涉案房产的抵押财产折价或者以拍卖、变卖所得价款在上述一至三判项金额范围内有优先受偿权。

记者查证获悉,该民事判决于2015年11月17日发生法律效力。随后,银行向执行法院申请强制执行,案号为(2015)珠香法执字第6466号。依据这一强制执行,2016年6月14日下午3时,在珠海市公共资源拍卖中心公开拍卖案涉房产,起拍价格为2739800元,该次拍卖因无人办理竞买手续未能成交。经合议庭合议,同意在第一次起拍保留价格的基础上依法降价20%再次拍卖。2016年7月13日下午3时再次公开拍卖案涉房产,起拍价格为2191840元。这才有了于东平参加拍卖这一幕。

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拍卖后房款已还清

记者从香洲区法院查证获悉,在2016年7月13日拍卖成交后,王某章于8月10日提起被执行人执行异议,请求中止原判决的执行、撤销拍卖裁定,被驳回后又复议至市中院,市中院裁定维持香洲法院异议裁定。王女士也于同日作为案外人提起执行异议,请求中止对涉案房产的执行,香洲法院于2016年11月28日裁定驳回其异议。

随后,王女士于2016年12月12日又作为利害关系人向香洲法院提起执行异议,请求中止和撤销涉案房产的拍卖成交行为、中止原判决执行。

其间,王女士不服前述驳回案外人执行异议的裁定,2016年12月13日向香洲法院提起案外人执行异议之诉,请求中止涉案房产的强制执行并解除查封、确认涉案房产的产权,香洲法院经审理认为王女士对于执行标的即涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权益,于2017年9月20日判决驳回王女士的诉讼请求。王女士上诉后市中院于2018年5月29日判决维持原判,该判决于2018年8月16日发生法律效力。

根据第三人王女士的描述,由于当时王某章出国了,因此无法取得联系。王女士表示,房屋归自己所有,只是因为珠海购房政策借用了王某章的名义,此事银行均知晓并认可。她表示,2014年12月她知道王某章停供贷款后,就每月向王某章的还贷账户转账还贷,还向银行偿还了此前王某章未按时偿还的贷款,支付了逾期还款违约金,王某章2014年5月出国,6月停止还贷,银行工作人员也联系她要求还贷。她认为,银行明知并认可自己是实际产权人的情况下接受每月还款,却仍然对联系不上的王某章提起诉讼并未告知她,判决、申请执行、拍卖都未及时告知自己,违反诚实信用和公平原则。

此外,王女士表示,执行标的金额已经明显低于房屋价值,且她一直有联系银行及执行法官,表示要清还全部余款,因此根本就没有执行的必要。记者查证获悉,2016年7月13日12时54分至16时34分期间,案外人王女士确实向被执行人王某章偿还贷款账户陆续转账,至2016年7月15日止,该账户余额为1117709.87元。

2019年7月,银行方面也证实,涉案房产所欠贷款确实也已经在拍卖后予以还清。

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损失如何弥补?

由于陆续而来的一系列官司,于东平的过户始终无法顺利进行。2018年8月,于东平从珠海中院获取了一份判决生效证明。本以为,一系列官司结束后,法院既没有认可王女士对房屋的所有权,也没有判决中止执行,终于可以顺利过户。不过,此时他再次获得告知,此案已经由香洲区法院审委会纳入自查程序,仍无法协助过户。2019年7月,记者也从香洲区法院证实了于东平这一说法,自此从拍卖成交之日算起了,已经有3年时间。

于东平说,3年时间,自己的生活因此发生重大变故。当初的购房款大部分系从银行贷款所得,由于银行方面迟迟拿不到涉案房屋办理抵押,贷款银行要求于东平必须提前还清200多万元的借款。为了还掉200多万元,于东平称,自己老家的房产出售,但仍然无法补足巨大缺口,最终只能拆借高息贷款。三年间,每月要还数万元的借贷本息。此外,自己因此事无法专心工作,离开了单位,成为了一个失业之人,近几年所有的生活都围绕着房子。因为此事,家人对他愈加责备,自己背负了巨大的精神压力。

于东平做过一个统计,他表示,三年间他已经赔进去至少60万元。目前,他仍然希望能够拿到房子,“拿到后第一件事就是卖掉,把债务还清”,他说。

不过,有司法部门人士向记者分析道,由于案件进入再审程序,很可能会推翻之前的判决,那么房产就会归还王某章,“也需要做好这种心理准备”。记者也就此咨询了香洲区法院,如若最终法院确定房产无法过户,于东平这类拍卖人损失如何弥补,是否有相关救济措施?对此,法院方面介绍,于东平可以另寻法律途径请求赔偿相关损失。同时,法院方面也向记者表示,目前来看,执行方面每一步流程都是依法依规的。

记者获悉,在采访过程中,香洲区法院向于东平发出了一份《通知书》,其中表示,“现因本院已对生效法律文书启动审判监督程序,为避免给你方造成不必要的损失,请你方在收到本通知书后7个工作日内提供个人名下银行账户办理退款手续”。不过,对此,于东平表示,退款可以缓解自己当下不少难题,但通知书语焉不详,自己除了264万元购房款外,还有11万余元的拍卖佣金,是否一并退还,还有此次接受款项,是否意味着3年间的损失今后将由他承担。对于他的疑问,目前法院尚无一个准确的书面说法。

对于再审,于东平则表示诧异,他认为,如果再审后推翻了此前的判决,那么整个案子的基础都不复存在,没有对房产的执行,就不存在后面的拍卖,“我参加了法院的拍卖,一个从头到尾遵纪守法的市民,最终落得这样的下场,我到底犯了什么错?”记者获悉,7月15日,于东平带着自己的案子,前往广东省高院进行申诉。

另外,记者也联系上了案件中的第三人王女士。王女士表示,自己才是受害方,于东平是想恶意侵占自己的房产,她认为,自己的房产从始至终都不应当被拍卖。

律师说

司法拍卖有风险 “止损”渠道多了解

对于于东平的遭遇,国信信扬律师事务所专职律师林叔权表示,首先,需要明确的是,司法拍卖是存在风险的,这也是每个参加司法拍卖的买受人必须提前了解的。在拍卖后遇到的诸如案外人申诉等情况,均在这一风险范围之内,这是买受人自身要承担的。其次,类似案件中于东平这种情况,“止损”渠道其实也是有的,如他可以以拍卖物不能交付为由,要求解除拍卖合同。但由于房产近年一直在增值,此种渠道一般不会选择。其三,他也可以依据《拍卖确认书》,去追究拍卖方的违约责任。至于再审后如果撤销了原判决,给于东平带来了损失,则需要找到造成损失的责任方是谁,届时是不是可以找法院主张索赔,也是一个可以“止损”的方向。

事件梳理

2015年1月:香洲法院受理珠海某银行诉王某章金融借款合同纠纷一案

2015年2月:珠海某银行诉王某章金融借款合同纠纷一案开庭审理,在该案审理过程中,根据银行的申请,执行法院于2015年2月9日对王某章名下涉案房采取财产保全措施,查封期限至2018年2月8日。

2015年7月:香洲区法院作出(2015)珠香法湾民二初字第81号民事判决,判令确认某银行与王某章于2009年12月18日签订的《个人住房抵押贷款合同》于2015年5月3日解除;王某章于判决发生法律效力之日起7日内偿还借款本金1194868.9元及相应借款利息给银行;确认银行对涉案房的抵押财产折价或者以拍卖、变卖所得价款有优先受偿权等。

2015年9月:该民事判决执行法院于2015年9月2日在《人民法院报》第G5版刊登《公告》进行了公告送达,民事判决于2015年11月17日发生法律效力。

2015年12月:银行向执行法院申请强制执行,案号为(2015)珠香法执字第6466号。执行过程中,执行法院于2015年12月22日通过司法专邮以涉案房产地址为收件地址向王某章邮寄执行通知书、报告财产令等法律文书未果,于2015年12月24日进行公告送达。此外,执行法院又于2015年12月30日通过司法专邮向王某章身份证住址邮寄执行通知书、报告财产令等法律文书仍未能送达。

2016年1月:2016年1月5日,执行法院作出(2015)珠香法执字第6466-1号执行裁定书,裁定拍卖被执行人王某章名下涉案房。

2016年7月:定于2016年6月14日下午3时在珠海市公共资源拍卖中心公开拍卖涉案房产,起拍价格为2739800元,该次拍卖因无人办理竞买手续未能成交。经合议庭合议,同意在第一次起拍保留价格的基础上依法降价20%再次拍卖。2016年7月13日下午3时再次公开拍卖涉案房产,起拍价格为2191840元。经拍卖,买受人于东平以264万元价格竞得涉案房产。当日与拍卖机构签订《拍卖成交确认书》。于东平在指定期限内支付拍卖余款后,执行法院于2016年7月22日开具收取于东平转账支付拍卖成交款2559200元的收据。

2016年7月:拍卖款交付后,于东平请求过户,法院表示,有其他人提出异议,暂无法过户。

2016年7月:2016年7月13日12时54分至16时34分期间,案外人王女士向被执行人王某章偿还贷款账户陆续转账,至此,该账户余额为887709.87元。至2016年7月15日止,该账户余额为1117709.87元。

2016年8月:王某章对法院执行行为提出异议,请求中止执行(2015)珠香法执字第6466号案件,请求撤销(2015)珠香法执字第6466-1号执行裁定书(即拍卖执行标的裁定)。

2016年11月:香洲法院经审查于2016年11月28日作出(2016)粤0402执异113号执行裁定,以王女士已向原审法院提出执行标的异议,该案尚在审查过程中为由,裁定:一、中止于2015年7月17日作出的(2015)珠香法湾民二初字第81号民事判决书的执行,中止的情形消失后,银行可以向原审法院申请恢复执行;二、驳回王某章的其他异议请求。针对王女士提出的请求,包括主张房屋的所有权以及中止执行,法院于同日作出(2016)粤0402执异114号执行裁定,驳回了王女士的上述请求。

2017年6月:王某章复议请求撤销执行法院(2016)粤0402执异113号执行裁定第二项,撤销(2015)珠香法执字第6466-1号执行裁定(即拍卖执行标的裁定)。被驳回复议申请。

2017年11月:案外人王女士不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初10787号民事判决,提起上诉。请求中止对涉案房的强制执行,并解除查封,同时确认涉案房屋产权属于王女士。

2018年5月:珠海中院作出终审判决,驳回王女士上诉,维持原判。

2018年8月:(2018)粤04民终747号判决生效,于东平再次请求过户。法院表示,案件已经进入法院内部自查程序,仍无法过户。

2019年7月:香洲区法院以(2015)珠香法湾民二初字第81号民事判决确有错误为由,裁定对某银行起诉王某章一案再审。

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